Ripartizione spese
Ascensore e scale: chi paga e quanto
24 settembre 2026 · Dott. Diego Gagliano
Le spese di manutenzione e sostituzione di scale e ascensori si ripartiscono, salvo diverso accordo o regolamento contrattuale, per metà in base al valore delle singole unità (i millesimi di proprietà) e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Il condominio usa quindi una tabella apposita, la "tabella scale" o "tabella ascensore", che combina i due criteri: chi abita ai piani alti paga di più, perché usa di più il servizio.
Attenzione ai locali al piano terra con ingresso autonomo dalla strada: la giurisprudenza ne ha spesso escluso la partecipazione alle spese delle scale, ma la questione va valutata caso per caso in base al regolamento e allo stato dei luoghi.
Riferimento: art. 1124 Codice civile, come modificato dalla L. 220/2012.
Parti comuni
Lastrico solare ad uso esclusivo: la regola del terzo
24 settembre 2026 · Dott. Calogero Cecato
Quando l'uso del lastrico solare, o di una sua parte, non è comune a tutti i condòmini, le spese di riparazione e ricostruzione si dividono così: un terzo a carico di chi ne ha l'uso esclusivo, due terzi a carico di tutti i condòmini dell'edificio, o della parte di edificio, a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle rispettive unità.
La regola riguarda le opere legate alla funzione di copertura, come l'impermeabilizzazione. Pavimentazione e ringhiere, se utili solo a chi usa il terrazzo, restano di norma a suo carico.
Riferimento: art. 1126 Codice civile.
Morosità
Quote non pagate: cosa deve fare l'amministratore
24 settembre 2026 · Dott. Diego Gagliano
Salvo espressa dispensa dell'assemblea, l'amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è compreso.
Lo strumento principale è il decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea. Se la mora dura da oltre un semestre, l'amministratore può anche sospendere il moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
I creditori del condominio devono rivolgersi prima ai condòmini morosi e solo dopo a quelli in regola: per questo l'amministratore è tenuto a comunicare loro i dati dei morosi.
Riferimenti: art. 1129, co. 9, c.c.; art. 63 disp. att. c.c.